Доходность девелоперских проектов в Индии: из чего складывается экономика

Доходность девелоперского проекта в Индии нельзя оценить по единому среднему показателю. Финансовый результат зависит от способа получения земли, структуры партнёрства, сроков согласования, темпа продаж, графика поступлений и обязательств перед покупателями.

Для российских девелоперов индийский рынок представляет интерес благодаря разнообразию земельных и партнёрских моделей. Особенно показательны проекты, в которых компания развивает участок совместно с его владельцем, управляет запуском по очередям и связывает инвестиционный график с фактическим спросом

На индийском рынке рядом могут находиться проекты с сопоставимыми ценами, но разной потребностью в капитале. Один девелопер заранее покупает землю, другой заключает соглашение с землевладельцем, третий входит в совместное предприятие.

Поэтому сравнение только по марже и выручке может привести к неверным выводам. Для анализа необходимо учитывать:

• объём собственного капитала на входе;
• стоимость и условия получения земли;
• распределение выручки между партнёрами;
• срок от приобретения прав до начала продаж;
• темп реализации;
• график поступлений от покупателей;
• стоимость финансирования;
• остаток непроданных площадей;
• обязательства по инфраструктуре;
• период возврата вложенного капитала.

Одинаковая бухгалтерская прибыль может соответствовать разной доходности на вложенный капитал.

Стоимость земли и продолжительность её удержания до запуска проекта оказывают существенное влияние на экономику. В Индии наряду с прямой покупкой участка применяются соглашения о совместной застройке, известные как Joint Development Agreement, или JDA.

В такой модели владелец предоставляет землю или права на её освоение, а девелопер отвечает за согласования, проектирование, строительство и продажи. Вознаграждение землевладельца определяется долей выручки, площадью в готовом проекте или сочетанием нескольких условий.

Модель позволяет сократить объём капитала, который необходимо вложить до начала проекта. При этом она создаёт дополнительные требования к договору и управлению:

• проверка прав на участок;
• распределение расходов на согласования и инфраструктуру;
• порядок финансирования;
• ответственность за задержки;
• контроль продаж;
• распределение площадей или выручки;
• условия выхода из партнёрства.

Godrej Properties указывала развитие проектов через соглашения с землевладельцами как способ поддерживать капиталоэффективную модель. Такой подход применяется и другими крупными индийскими девелоперами, однако условия каждой сделки различаются.

Для российских компаний интерес представляет сам принцип разделения земельного и девелоперского капитала. Его применение требует отдельной юридической и финансовой адаптации.

После принятия Real Estate (Regulation and Development) Act, или RERA, правила работы с деньгами покупателей стали более формализованными.

Закон предусматривает регистрацию подпадающих под его действие проектов и раскрытие информации о сроках, разрешениях и ходе реализации. Не менее 70% поступлений от покупателей должны направляться на отдельный банковский счёт и использоваться для оплаты земли и строительства соответствующего проекта.

Списание средств связано со степенью готовности и подтверждается профильными специалистами. Это ограничивает возможность свободно переводить деньги покупателей между разными проектами.

Для финансовой модели это означает:

• поступления от продаж нельзя полностью считать свободной ликвидностью;
• график затрат должен быть связан с готовностью объекта;
• задержки строительства влияют на доступ к денежному потоку;
• отдельный проект требует более точного управления собственными средствами;
• возрастает значение контроля документации и сроков.

Российским девелоперам интересен принцип финансового обособления проекта и увязки расходования средств с подтверждённым прогрессом строительства.

Предварительные продажи используются для проверки спроса и формирования денежного потока. Однако объём бронирований нельзя приравнивать к полученной выручке или прибыли.

Для оценки проекта необходимо разделять:

• стоимость заключённых договоров;
• фактически собранные средства;
• дебиторскую задолженность покупателей;
• бухгалтерское признание выручки;
• затраты до завершения строительства;
• объём непроданного предложения.

Высокий показатель бронирований подтверждает спрос, но ещё не показывает итоговую прибыльность. На результат влияют график платежей, стоимость привлечения покупателей, отказ от сделки, сроки передачи объекта и рост затрат в период строительства.

Запуск проекта по очередям позволяет сопоставлять объём нового предложения с темпом поглощения. Девелопер получает данные о спросе и может уточнять продукт следующих этапов. При этом изменение концепции ограничено обязательствами перед покупателями первых очередей и общей инфраструктурой проекта.

Индийские девелоперы часто выводят площади на рынок частями. Цена меняется по мере строительства, готовности инфраструктуры и сокращения доступного предложения.

Финансовый эффект зависит от баланса двух показателей:

• скорости поступления средств;
• средней цены реализации.

Слишком низкая стартовая цена ускоряет продажи, но ограничивает выручку. Завышенная цена увеличивает срок экспозиции, расходы на маркетинг и потребность в оборотном капитале.
При анализе проекта важна не заявленная цена, а реализованная стоимость с учётом скидок, рассрочек, комиссий и дополнительных предложений покупателю.

Индийский опыт представляет интерес по нескольким направлениям:

• партнёрство с владельцем земли;
• разделение прибыли и доходности вложенного капитала;
• поэтапный запуск крупных проектов;
• финансовое обособление проекта;
• привязка расходов к готовности объекта;
• раздельный контроль бронирований, поступлений и признанной выручки;
• управление объёмом предложения;
• оценка непроданного запаса как связанного капитала.

Перенос конкретных финансовых моделей требует учёта российского законодательства, проектного финансирования и условий работы с эскроу. Практическая ценность индийского опыта заключается в сравнении структуры сделок и методов управления капиталом.

Business India формирует индивидуальные профессиональные программы для собственников, финансовых директоров и руководителей девелоперских компаний. В центре такой программы могут находиться земельные модели, организация партнёрства, очередность реализации и управление денежным потоком.