Mixed-use-проекты в Индии: управление многофункциональными комплексами

Индия представляет особый интерес для изучения mixed-use-проектов благодаря масштабу застройки, высокой плотности городов и большому количеству функций, которые девелоперы объединяют в пределах одной территории.

Жильё, офисы, торговля, гостиницы, общественные пространства и социальная инфраструктура здесь часто развиваются как части единого проекта. Такой формат позволяет оценить, как меняется территория по мере ввода новых очередей, какие функции становятся точками притяжения и как организуется управление уже работающим комплексом.

Среди характерных примеров можно назвать проекты The Phoenix Mills, объединяющие торговую, офисную и гостиничную недвижимость. Другой масштаб представляет Bhartiya City в Бангалоре, где на одной территории развиваются жильё, деловой район, IT-кампус, торговля, гостиницы и социальные объекты. Источники: The Phoenix Mills, Bhartiya City.

В сильных mixed-use-проектах состав функций связан с экономикой конкретной локации. Офисный кластер формирует устойчивый спрос на торговлю, сервисы и гостиничную инфраструктуру. Жильё поддерживает активность территории за пределами рабочего времени. Общественные пространства и событийные площадки влияют на привлекательность всего проекта.

Для девелопера важно увидеть, какая функция стала основой развития, какие элементы появились позднее и насколько первоначальная концепция соответствует фактическому использованию территории.

Индийские проекты интересны разнообразием таких сценариев. В одном случае основой становится крупный торговый объект, вокруг которого развиваются офисы и гостиницы. В другом проект строится вокруг корпоративного или технологического кластера. В больших жилых районах коммерческая и социальная инфраструктура развивается вместе с ростом населения.

Несколько классов недвижимости внутри одного проекта создают общий уровень управления. Он охватывает дороги, парковки, инженерную инфраструктуру, безопасность, благоустройство и общественные пространства.

Здесь особенно важны отношения между девелопером, владельцами отдельных активов и профильными операторами. После продажи жилой или офисной части комплекс продолжает зависеть от общих систем. Поэтому модель управления территорией влияет на устойчивость проекта после завершения строительства.

При изучении действующего объекта полезно смотреть, какие функции управляются централизованно, какие переданы отдельным операторам и какую роль девелопер сохраняет после ввода. Такие решения сложно оценить по мастер-плану или рекламным материалам. Они становятся заметны именно в работающем комплексе.

Масштабные проекты в Индии могут развиваться в течение многих лет. За это время меняется спрос, появляются новые арендаторы, корректируется состав функций и развивается окружающая инфраструктура.

Очередность строительства становится важной частью модели. Ранние этапы должны сформировать достаточный спрос на территории, хотя значительная часть проекта ещё не построена. Девелоперу приходится определять, какие объекты необходимо запустить в первую очередь и какие функции смогут поддержать следующие этапы.

Практический интерес представляет сравнение первоначальной концепции с реализованной последовательностью. Оно показывает, какие решения подтвердились, что пришлось изменить и как проект адаптировался к развитию рынка.

Корпоративные, торговые и гостиничные операторы могут заметно влиять на развитие всего проекта. Их требования затрагивают транспорт, инженерную инфраструктуру, безопасность, сервис и сроки ввода отдельных очередей.

В Индии эта связь особенно заметна в проектах рядом с IT-кластерами и деловыми районами. Присутствие крупного работодателя или группы международных компаний создаёт спрос на жильё, общественное питание, гостиницы и повседневные сервисы.

Подробно структуру спроса на офисы и различия между Бангалором, Гургаоном и Мумбаи мы рассматриваем в отдельных материалах. В контексте mixed-use важна роль арендатора в развитии всей территории и формировании спроса на сопутствующие функции.

Универсальной индийской модели mixed-use не существует. Состав проекта зависит от города, транспорта, стоимости земли, профиля жителей и структуры занятости.

Поэтому ценность поездки заключается в возможности сравнить несколько действующих проектов и увидеть разные подходы:

• какой актив стал основой развития территории;
• как менялся состав функций между очередями;
• кто управляет общей инфраструктурой;
• как взаимодействуют владельцы и операторы;
• какие решения поддерживают активность территории после ввода.

Такое сравнение помогает оценить применимость отдельных подходов для российских проектов. Копирование готовой концепции здесь вряд ли даст результат. Гораздо полезнее понять логику принятых решений и условия, в которых они работают.

Business India разрабатывает индивидуальные профессиональные поездки для собственников и руководителей девелоперских компаний.

В программу могут входить действующие многофункциональные комплексы, деловые районы и крупные городские проекты Индии. Подбор объектов зависит от задач компании, типа недвижимости и стадии проекта.

Поездка позволяет сопоставить несколько моделей развития, увидеть работающие объекты и сформировать собственную оценку решений, которые могут быть полезны на российском рынке.